Контракт на аренду жилья в Валенсии и Испании

Контракт аренды недвижимости (Contrato de alquiler) – это обязательный документ, который заключается между арендатором и арендодателем в Испании вне зависимости от срока аренды – от нескольких дней до нескольких лет. Этот официальный документ не обязательно оформляется в присутствии нотариуса – его могут подписать и двое физических лиц без наличия третьей стороны, если, конечно, вы не прибегаете к услугам переводчика.

Практика показывает, что на современном этапе контракты аренды жилья в Валенсии и Испании становятся всё более подробными и детальными, когда как ещё несколько лет назад этот документ носил весьма формальный характер и редко достигал в объёме 2 страниц, которые содержали основные данные обеих сторон и краткое описание арендованной жилплощади. В наше время контракты аренды составляются скрупулёзнейшим образом и имеют несколько приложений, чтобы минимизировать возможные риски для обеих сторон.

Резюмируя, можно сказать, что современный контракт аренды жилья в Испании – это уже не легковесная бумажка, а подробный официальный документ, оговаривающий любые, даже самые мелкие детали, поэтому подписывать его рекомендуется только после тщательного ознакомления с каждой из его глав. Если вы не владеете испанским языком на том уровне, чтобы в полном объёме понимать содержание данного юридического документа, не экономьте на услугах переводчика, который не только переведёт вам все детали контракта, но и при необходимости от вашего имени вступит в переговоры по пунктам, которые вызывают вопросы, чтобы согласовать их с арендодателем.

Что включает в себя стандартный договор аренды жилья в Валенсии и Испании?

Несмотря на то, что не существует некоего единого стандартного образца официального контракта аренды жилой недвижимости в Испании, большинство из них крайне похожи друг на друга и включают следующие разделы:

1. Общие данные арендатора и арендодателя с указанием полного имени, номера паспорта или DNI / NIE, адреса проживания и пр. Если владелец недвижимости действует через своего законного представителя, указываются его паспортные данные, а также номер и дата подписания официальной нотариально заверенной доверенности на представительские функции.
2. Адреса для направления корреспонденции как арендатора, так и арендодателя на случай отправления письменных уведомлений (счета, чеки). Если при заключении сделки присутствуют третьи лица (переводчик и пр.), то указываются и его полные контактные данные.
3. Описание жилой недвижимости и полный адрес с указанием кадастрового номера (если дополнительно арендуется машиноместо, - то указывается и его кадастровый номер).
4. Цель заключения настоящего договора – для арендодателя это аренда принадлежащей ему недвижимости, для арендатора – аренда недвижимости для дальнейшего проживания.
5. Оговаривается периодичность и размер арендной платы, а также сроки её внесения (ежемесячная плата, единовременный платеж за весь срок, после истечения срока договора и т.п.). Также необходимо прописать размер депозита и условия его возврата. По новому закону депозит не может превышать размера двух ежемесячных арендных плат (при долгосрочной аренде). В этом же разделе оговариваются штрафные санкции, которые в праве применить арендатор в случае несвоевременной оплаты аренды.
6. Сроки действия договора аренды – от нескольких дней (при краткосрочной аренде) до нескольких лет (при долгосрочной). В соответствии с актуальным законом Испании от аренде жилой недвижимости, арендатор при долгосрочной аренде в праве продлевать срок до 5 лет, несмотря на то, что первоначальный контракт заключается только на 1 год.

   Любая из сторон потенциально может расторгнуть договор ещё до истечения его срока действия, однако в этом случае прописываются штрафные санкции, которые будут применены к каждой из сторон в этом случае. Как правило, при долгосрочной аренде, минимальный срок пребывания без штрафов составляет 6 месяцев, а уведомлять о планируемом освобождении квартиры необходимо за 2 месяца, чтобы арендодатель мог найти других квартирантов. Также возможно установить сроки вступления договора в силу (Período de carencia), если арендатор не намерен вселяться сразу после его подписания. Однако и это может подразумевать оплату минимальной арендной платы за простой квартиры – строго по договорённости с владельцем.

7. Способ внесения арендной платы – наличными при подписании, банковский перевод, банковскими чеками или иным способом. При вовлечении в расчёты банк, необходимо указать полные реквизиты банковского счёта арендодателя, на который будет осуществляться перевод.
8. Условия эксплуатации жилья, обязанности арендатора в отношении поддержания порядка и внешнего вида арендуемой недвижимости в Испании. Как правило здесь же описываются материальные расходы, связанные с починкой, мелким ремонтом и оплатой счетов за коммунальное услуги. По практике, арендодатель берёт на себя крупные расходы по страхованию жилья, оплате муниципального налога, коммунального сбора (comunidad), а также осуществлению крупного ремонта: замены крупной бытовой техники, труб, сантехники и пр. Однако важны условием является то, что данная поломка произошла не по вине арендатора, тогда расходы по ремонту покрываются страховой компанией или самим арендатором.
9. Ограничения в условиях эксплуатации жилья. В этом разделе договора указываются условия проживания и цели его эксплуатации. Арендаторам запрещается использовать жилую недвижимости в качестве офиса или коммерческого помещения, пересдавать жильё или его части, а также брать плату за временное проживание третьих лиц. Сюда же включается описание порядка посещения жилья владельцем, в случае его желания контролировать состояние принадлежащей ему собственности и соблюдение правил проживания (соблюдение режима тишины и пр.).
10. Условия автоматического продления договора и увеличения ранее установленной арендной платы. При не выражении обеими сторонами противоположного мнения, договор автоматически продлевается при истечении его срока (при долгосрочной аренде) на период в сумме до 5 лет. При этом возможно увеличение арендной платы, в соответствие с изменениями индекса потребительских цен. v

11. Описание нормативных актов и порядка урегулирования возможных конфликтов и споров. При возникновении конфликта возможно обращение в судебные органы, расположенные на территории той провинции, где находится жильё.
12. Дата и место подписания договора с указанием числа экземпляров документа, имеющих идентичную юридическую силу. Подписи обеих сторон.

В дополнение к договору обычно прикладываются:

1. Копии документов всех арендатора и арендодателя;
2. Актуализированная Nota Simple;
3. Описание всего движимого и недвижимого имущества, находящегося в квартире на момент её аренды с фотографиями (опционально).

Согласно действующему законодательству, контракт аренды жилья в Испании должен быть зарегистрирован в Реестре собственности (Registro de Propiedad), однако данная процедура не является обязательной и остаётся на усмотрение владельца жилья. Данная регистрация юридически защищает арендатора от возможных перипетий в случае перехода права собственности другому лицу в период аренды.

Внимательное ознакомление с контрактом аренды жилья в Валенсии и Испании может уберечь вас от многих проблем и защитить от потенциальных неприятностей с владельцем. Рекомендуем вам ещё до подписания документа детально его изучить, чтобы избежать последствий и даже судебных разбирательств.

Специалисты компании «Я люблю Валенсию» оказывают широкий спектр консультационных услуг по вопросам аренды жилья в Валенсии и Испании и готовы предоставить свою помощь в процессе составления, оформления и заключения контракта аренды жилой недвижимости, а также согласовать от вашего лица все необходимые требования и пожелания.